投資法人の概要Overview

本投資法人の特徴と戦略

ポートフォリオ構築方針

本投資法人は「賃貸住宅セクター」と「ヘルスケア施設セクター」を、 以下の組入比率、地域比率で構成することをポートフォリオ設計の基本戦略とします。

賃貸住宅セクターの戦略

1.物件タイプの組合せ

本投資法人は、賃貸住宅の利用形態が、そのユーザーの家族構成、収入、年齢等によって大きく異なること、また、その需要動向もユーザー層毎に異なることに着目しています。その上で、家族構成の変化、それぞれの住居に対する考え方の変化、地域特性等の要因を考慮し、多様化するユーザーのニーズを捉えて、投資判断を行います。
投資に際しては、ワンルームタイプ及びファミリータイプの2つの賃貸住宅カテゴリーの中から安定収益を生み出すと考える不動産を選別して投資を行う方針です。

  ワンルームタイプ ファミリータイプ
世帯像 単身者世帯又はDINKS(共働きで子供を持たない世帯)等 家族を有する世帯等
間取り等 1R、1K、1DK、1LDK 2K、2DK、2LDK以上
立地・住環境 原則として主要交通機関からの距離が概ね徒歩10分以内であること。生活上の利便性が高いこと。 原則として主要交通機関からの距離が概ね徒歩12分以内又は一定数の駐車場が確保されていること。教育施設、商業施設等が周辺にあり、生活利便性が高いこと。嫌悪施設が近隣にないこと。
組入比率 50~80% 20~50%

2.東京都23区及び3大都市圏を中心とした全国の賃貸住宅への分散投資

賃貸住宅は、人口分布と同様に日本全国に分散して所在しています。本投資法人は、東京都23区及び3大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅の底堅い需要を取り込み、収益機会を獲得し、特定エリアに集中投資するリスクを低減するため、全国に分散投資を行います。

3.投資比率(取得価格ベース)

賃貸住宅カテゴリー別
投資対象エリア別
  • 上記はいずれも取得価格ベースの投資比率です。
  • 3大都市圏とは、東京都23区以外の関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏をいいます。
  • 政令指定都市等とは、札幌大都市圏、仙台大都市圏、新潟大都市圏、静岡・浜松大都市圏、岡山大都市圏、広島大都市圏、北九州・福岡大都市圏及び熊本大都市圏並びに人口が30万人以上の中核市をいいます。

ヘルスケア施設セクターの戦略

本投資法人は、高齢化の進展、高齢者単身世帯及び高齢者夫婦のみ世帯の増加等に伴い、高齢者施設・住宅の需要は今後も増加すると考えています。このような考えのもと当面の間は、ヘルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象とします。
また、高齢者施設・住宅の中でも、株式会社が運営可能であることから今後民間資金を活用した施設数の大幅な増加が見込まれ、社会的需要が高いと考えられる有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅を投資対象の中心とします。

1.物件タイプの組合せ

施設タイプ 高齢者施設・住宅 医療施設 その他
有料老人ホーム(注1)
(介護付・健康型・住宅型)
サービス付き
高齢者向け住宅(注2)
その他の
高齢者施設・住宅
組入比率 60%以上 40%以下 10%以下
  • 「有料老人ホーム」とは、老人福祉法第29 条に定義される施設をいいます。
    但し、サービス付き高齢者向け住宅に該当するものは除きます。
  • 「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律に定められた登録基準を満たし
    都道府県に登録された賃貸住宅をいいます。
  • 「組入比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。

2.東京圏・中京圏・近畿圏の三大都市圏を中心とした全国のヘルスケア施設への分散投資

ヘルスケア施設は、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集中すると見込まれる東京圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行います。

3. 投資比率(取得価格ベース)

  • 上記はいずれも取得価格ベースの投資比率です。
  • 「三大都市圏」とは、東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、中京圏:愛知県、三重県、岐阜県、近畿圏:大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県をいいます。
  • 「中核都市部」とは、人口20万人以上の都市(三大都市圏を除きます。)をいいます。
  • 「その他」とは、人口20万人未満の都市(三大都市圏及び中核都市部を除きます。)をいいます。
ヘルスケア施設のタイプとその概要

本投資法人は、高齢化の進展、高齢者単身世帯及び高齢者夫婦のみ世帯の増加等に伴い、高齢者施設・住宅の需要は今後も増加すると考えています。このような考えのもと、本投資法人は、当面の間は、ヘルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象とします。また、高齢者施設・住宅の中でも、株式会社が運営可能であることから今後民間資金を活用した施設数の大幅な増加が見込まれ、社会的需要が高いと考えられる有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅を投資対象の中心とします。

ヘルスケア施設タイプ区分 概要
高齢者施設・住宅 有料老人ホーム 高齢者に対して、介護、食事、洗濯・掃除等の家事又は健康管理等の日常生活に必要なサービスを提供する施設(老人福祉施設、グループホーム等を除きます。)
  介護付 介護保険法上の特定施設入居者生活介護(特定施設)の指定を受けた有料老人ホーム
健康型 特定施設の指定を受けておらず、介護が必要になった場合に、契約を解除して退去することが必要な有料老人ホーム
住宅型 特定施設の指定を受けていない有料老人ホームのうち、健康型以外の施設(介護が必要となった場合、外部の介護保険サービスを利用)
サービス付き
高齢者向け住宅
住宅(面積・設備・構造)、入居者へのサービス及び入居者との契約に関する基準を満たす登録された賃貸住宅
その他の高齢者施設・住宅 高齢者を入居・利用の対象としたその他の介護施設及び居住施設
医療施設 病院、メディカル・モール
その他 ライフサイエンス施設(バイオテクノロジー、製薬、医療装置開発等の生命科学産業に従事する法人又は個人が入居する施設)

高齢者施設・住宅の施設概要

居室
共用部
必要な費用(家賃等)
  • 家賃   
    ・・・居室の共有部分を利用するために必要な対価
  • 共益費  
    ・・・共有部分の維持・管理に必要な対価
  • 水光熱費 
    ・・・水道利用料、照明等の電気利用料
  • 居室の水光熱費は、個別に水道事業者・電気事業者に支払う方法もあります
  • 各取得資産並びに本投資法人が将来取得するヘルスケア施設は、上記の設備をすべて備えているものではありません。

高齢者施設・住宅の施設概要

  • 食費サービス
  • 食事の提供
  • 治療食の提供
  • 家事援助サービス
  • 居室の清掃
  • 衣類の洗濯
  • 生活支援サービス
  • 買い物の代行
  • 外出の支援、病院への送迎
  • レクレーションの実施
  • 日常の見守り
  • 健康管理サービス
  • 健康相談
  • 服薬管理
  • 医療機関の連携
  • 緊急時の対応
  • 介護サービス
  • 身体介護
  • 認知症の見守り
  • 機能訓練
  • 終末期の看取り
必要な費用(食費等)
  • 食費      
    ・・・食事の提供を受けるために必要な対価(材料費、調理費)
  • サービス利用料 
    ・・・家事援助、健康管理、生活支援、介護などのサービスを受けるために必要な対価
  • 各取得資産並びに本投資法人が将来取得するヘルスケア施設は、上記のサービスをすべて提供しているものではありません。

介護サービス提供方法の違い

  • 各取得資産並びに本投資法人が将来取得するヘルスケア施設は、上記のサービスをすべて提供しているものではありません。